摘要:

上半年除了京滬深三地之外，房企在其他市場銷售都一般。以綠地控股為例，來自上海中原地產研究部的數據顯示，綠地控股在三四線城市分布面積較多，而今年除了一線和部分二線城市外，大部分的三四線城市銷售都不算很理想。

　　覆巢之下，安有完卵？股市、大宗商品市場等節節敗退，房地產市場幾乎成了所有資產領域里唯一“堅挺”的標的，但這一領域如今也在顯露一些不好的苗頭。

　　剛于8月18日實現上市更名的綠地控股（600606.SH），在8月24日晚間公布了上市以來首份半年度業績報告。從半年報披露的數據可見，綠地控股幾項主要財務數據均顯示下滑：營業收入859.9億元，同比下降26.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤39.3億元，同比下降9.1%；加權平均凈資產收益率8.3%，同比減少2.7%。

　　反映到二級市場則是其股價的接連暴跌，短短六個交易日，出現5個跌停板。股價累計下跌超過40%，市值蒸發超過1300億元。目前市值大約1800億元。

　　綠地控股并非全國6家千億規模房企中唯一財務指標下滑的，同為超級大盤股的萬科A（000002.SZ）上半年凈利率也出現了較大下滑，跌至9.6%。

　　此外，綠地控股今年上半年，實現基本每股收益0.32元，按照網易財經數據，8月25日綠地控股市盈率為211.14，已經遠高于大部分大盤股。如工商銀行（601398.SH）只有4.99倍市盈率，多名分析人士認為綠地控股今后走勢或漸趨理性。

　　多位業內人士指出，雖然今年以來，在全國各地救市的鋪墊下，各地樓市都出現了不同程度的反彈跡象，但是全國經濟下行壓力較大的現實情況并沒有改變。這樣的背景之下，即便是綠地、萬科這樣的大型房企，也無法過多尋求快速的增長。

　　8月25日傍晚，央行再出救市舉措，宣布分別降息降準0.25%，注入市場流動性。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉指出，情況并不樂觀，由于存款準備金率仍然相對較高，維持在17%左右，可以動用的資金規模受到存準率的限制，導致銀行不可能在這么高的存準率情況下釋放大規模貸款。這也是下半年部分一線城市收緊二套房貸的原因之一。

　　目前年銷售額千億級房企共有6家，其中達到2000億級的僅有綠地和萬科，達到1000億級的有保利、恒大、碧桂園和中海4家。從今年表現來看，萬科和恒大表現突出，今年1-7月銷售額完成率已超過60%，其中萬科沒有公布今年銷售計劃，但完成了去年的62%，恒大銷售額完成計劃的67%。保利和中海分別完成57%，碧桂園完成46%，而市值第一的綠地預計完成不到40%。

　　來自多家中介機構的數據顯示，從7月份開始，房企銷售下滑態勢明顯。萬科A、保利地產（600048.SH）、碧桂園（2007.HK）6、7、8月（截至8月25日）的銷售總額分別為：378.3億元、339.55億元、78.84億元。其中，萬科A7月份銷售面積181.5萬平方米，環比下降7.16%；銷售金額238.5億元，環比減少5.32%。進入8月份，銷售下滑更明顯，截至8月25日，萬科A銷售面積28.85萬平方米，銷售金額52.25億元。

　　某上市房企資深投資負責人指出，上半年個別一線城市出現的量價齊漲現象并不能代表房地產業整體形勢的好轉。

　　值得一提的是，轉型是目前大部分房企所能想到的轉嫁風險的方式之一。最為典型的恒大地產（03333.HK）近年來涉足乳業、糧油、飲用水、娛樂、醫療美容等。不過，恒大冰泉2014年虧損高達23.7億元。

　　綠地控股亦然，早在2010年前后，綠地控股就開啟產融結合的多元化路線，中報可見，綠地控股今年上半年金融產業利潤總額19.05億元，同比大幅增長469%。但綠地控股金融之外的其他產業例如能源，卻大大拉低了集團整體利潤率。

　　上半年除了京滬深三地之外，房企在其他市場銷售都一般。以綠地控股為例，來自上海中原地產研究部的數據顯示，綠地控股在三四線城市分布面積較多，而今年除了一線和部分二線城市外，大部分的三四線城市銷售都不算很理想。

　　上述資深投資負責人進而指出，總體而言，各個城市在降準降息的刺激之下“分化”加劇。而今年4、5、6月份火爆的銷售行情，股市資金的流出也將下半年的部分需求提前透支了。

　　另一名業內資深人士稱，超級大盤股的房企市值縮水，導致這些公司在資本市場的融資能力也隨之下降，預示著下半年房企在資本市場的表現也不容樂觀，接下來市場銷售行情才是決定大型房企業績能否安全著陸的重要因素。

　　值得關注的是，房企供應量和銷售差距正在拉大。根據國家統計局月報數據顯示，今年7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米。其中，住宅待售面積增加221萬平方米。

　　此外，1-7月份，房地產開發企業土地購置面積12113萬平方米，同比下降32.0%，；土地成交價款3593億元，同比下降25.6%。