房地產是保障居民生活、促進經濟發展的重要資金密集型行業，房地產的發展現狀直接反映出國家經濟發展能力和人口素質、生活水平、生活質量。在商品經濟中，房地產的價格受到供需關系的影響，而供需量的多少同時是多種因素共同作用的結果。除了房地產內部因素主要影響房地產市場價格，還存在很多外部因素。因此，分析出哪些主要的外部因素對價格產生影響，可以為相關機構預測價格、調控價格提供參考和幫助。

     一、房地產價格受國家政策和戰略部署的影響

     國家頒布相關的政策制度是調控房價的有利工具，它是通過以下三個方面來影響房地產價格的：①國家相關政策，如建立公積金制度、提高住房補貼、降低銀行貸款率等，可以刺激購房需求。相反，通過降低住房補貼，提高銀行貸款利率，降低購房需求；②房地產市場需要相關政策的保障，如停止單位為職工建房，只能通過市場租賃、購買等政策，不僅可以保障房屋質量，還能保障市場回歸到正常的商品經濟體系上來。此外，通過建設、住房抵押貸款和保險制度的開展、住房金融制度的改革等政策的實施，為完善房地產市場提供政策性支持。

     城市規劃可以為城市長遠戰略發展指明方向，它分為社會、經濟、建設這三種發展類型。規劃策略間接、全面的影響著房地產價格，這是因為規劃的實施，是通過以下具體的行為來實現的：①通過對土地功能結構的調整影響供求關系，從而作用在房地產價格；②限定土地的開發強度和規定土地的使用功能來控制成本和盈利能力，從而作用于房地產價格：③通過對房地產周邊環境的改造，如：公園、廣場、步行街和城市道路、地鐵等的建設，可以對房地產價格產生很大的影響；④政府為平衡房地產市場的供求關系，投入大量資金用于經濟適用房的建設，可以降低房地產市場價格。

     二、房地產價格受利率的影響

     我國住房抵押貸款利率支付方式是浮動的，當國家加息時，利率就會上浮，需要支付放貸者的月供就會增加，從某種意義上分析，放貸者所購買的房子發生貶值。加息會增加即將購房者的成本，因為這部分人中多數收入無法支付房價，需要通過住房抵押貸款來買房，當利率上浮，購房成本就會增加，這就改變了之前的購房期望，可能這部分人會繼續持有資金觀望房地產形勢。

     利率的變動同時也影響著房地產開發商，大部分開發商開發房地產時所面臨的最主要問題是資金鏈的穩定供應，因此，需要從銀行貸款來滿足需求，當國家加息時，會增加房地產開發成本，可以抑制投資房地產資金大量流入。從而降低供應，平衡市場價格。

     利率的變動主要是通過影響資金價格的高低來平衡供求關系，綜上分析，利率與房地產價格的變動是反比例關系，利率降低時，房地產價格升高，反之，房地產價格則降低。

     三、房地產價格受投資商及外資的影響

     我國經濟持續穩定的增長以及國內城市化進程速度加快，銀行貸款利率不高等原因使得大量的資金注入到房地產行業中。近幾年來，房地產投資增長速度一直維持在20%以上。資源約束型增長方式是我國經濟增長的主要特點，資金的投入作為經濟增長的推動力，對經濟增長起著重要作用，對于房地產行業分析，投資增長與房地產開發進度呈正比例關系，這就得出投資穩定快速增長中有很大比例是由房地產投資額快速增加造成的這種結論。因此，房地產投資額的變化也可以由投資變動反映出來。此外，房地產投資變動幅度要小于市場總投資變動幅度，房地產投資變動時間要早于市場總投資變動時間，這對于預期市場變化有著重要意義。

     隨著中國經濟的快速發展，很多國外投資機構看到中國具有很大的商業價值，因此，大量的外資涌入到中國市場，其中，涌入到房地產行業的資金額也在迅速增加。大量的外資投資到房地產行業，使得房地產價格不斷升高，盈利額度不斷增大，這就更加吸引更多的外國資金流入到房地產行業。此外，外資的大量涌入，會直接帶動國內更多的資金涌入到房地產市場中，因為根據我國相關政策，外資進入中國市場應該和國內資金比例配合投資，兩者之間的比例大約在1∶13～1∶14之間。外國投資機構投資中國市場時是經過內部分析和計算的，很多國內非國家投資資金紛紛跟風投資，就造成某一商用或者高檔房地產價格的快速增加，其他類型房產投資額減少，造成中低檔住宅和商用房地產供求關系失衡，間接造成房地產價格進一步升高。

     四、人口與房地產價格關系分析

     人口密度的大小也直接影響著房地產的價格，因為，人口密度大時，增加了對房地產的需求量，造成供小于求，使得房地產價格不斷升高。此外，人口密度大也會使得該地區的經濟比其他地區快速發展，帶動相關產業，如：娛樂業、商業、旅游業、服務業的規模迅速擴大，快速增長的商用房產是滿足其迅速擴張的基礎和保障，這就使得供小于求，價格隨著升高。可見，人口密度的增加快速推進該地區城市化進程。相反，城市化程度的提高也會吸引更多的人涌入該地區，人口大量涌入會造成房地產需求量的增多，供小于求的程度會加大，使得房地產價格進一步提升，因此，這對房地產價格影響重大。

     隨著經濟水平的穩定提高，我們的精神文明程度也會隨之升高，居民的生活質量、文化水平也越來越高，這樣就使得居民對其生活環境、工作條件的要求也越來越高。周圍環境的高要求勢必會造成房地產投入的增加，促進房價的上升。

     五、房地產價格受公共和自然環境的影響

     經濟穩定快速發展，使得居民的生活水平不斷升高，居民素質也隨之提高。其中，人們對環境的要求越來越高，環保伴隨在我們周圍，這就使得環境因素在居民購買房地產時的購買欲望以及開發商的投資成本有著重要作用。目前來看，房地產的市場價格定位與周圍的自然環境之間的聯系越來越密切。一項關于居民選房、購房時考慮條件的調查顯示，居住的環境因素是影響居民選房購房的第二大因素。這是由于居住和商用的房地產作為城市的主要部分，居民和經濟發展必然受到周圍環境的影響，如水資源、光資源、空氣質量以及地理位置周邊的環境等。某些居住環境優越、交通方便的地區，居民對房地產的需求量大于供應量，造成房地產價格的增加。反之，環境條件差的房地產需求量不高，價格也隨之降低。這就是為什么公園、地鐵旁邊的房地產價格比一般的地區價格高的原因之一。

     此外，房地產周圍的環境與周圍的公共設施是否完備對周圍房地產價格產生很大影響。周圍環境及公共設施包括：經濟水平較高的商業地區、服務業聚集的地區、文化水平以及醫療水平較好的地區、交通便利通暢的地區等。公交和地鐵系統的發達程度、道路運行通暢程度以及交通系統的完善程度，構成了整個交通的三大指標。水、電、氣、暖以及通訊設備構成了基礎生活水平。中小學以及高校、博物館、電影院、體育館、醫院醫療中心構成了公共基礎設施水平。房地產具有完備的公共設施及優越的環境會對其價格的提升產生積極影響，其價格會高于其他不具備相關條件的房地產價格。

     六、結論

     以上通過對政策制度、城市發展戰略、利率、房地產投資、外資、人口、自然環境、公共設施等因素分析，揭示出影響房地產價格因素的運行機制，從而為相關機構預測、調節和控制房地產價格提供依據：

     ①我國經濟是在政府宏觀調控下發展的，政府也積極參與到房地產的發展。影響房地產價格不斷變動的因素主要有：國家土地使用權益規章制度、土地使用出租轉讓政策、住房補貼制度、銀行信貸策略等。

     ②房地產投資額(包括國內投資和外資投資)的多少、人口密集程度的高低、居民收支狀況的好壞、居民消費能力的大小等和房地產供應需求之間有著密切的聯系。房地產的價格變化快慢很大程度上與國家的住房抵押貸款政策有關，國家住房補貼與住房抵押貸款政策的實施可以提高房地產的需求量并使得房地產價格增長。

     ③人口因素也間接的影響著房地產市場價格。人口因素包括：人口密集程度、居民素質、居民年齡程度等。人口密集程度高、居民素質高對房地產的區域選擇以及房地產價格產生很大影響。此外，自然環境、配套的基礎設施的完備程度以及產業結構程度高等因素也對居民的購買欲望、居民對房地產質量高低的選擇、居民對房地產的心理價位產生很大的影響，間接的影響著房地產的價格。

 

來源： 中國經濟信息網